租賃物是融資租賃法律關系的錨定點。近年來，以電梯、管線、消防設施、空調系統等建筑物附屬設施作為租賃物在融資租賃交易實踐中屢見不鮮。但建筑物附屬設施因構造和功能上的不獨立性而據此在所有權上多體現附屬性，其是否影響融資租賃法律關系在現行政策及法律環境下并不一致和明確。以往的附屬設施融資租賃糾紛中，由于不涉及第三方的權利沖突，裁判法院多從意思自治的角度確認融資租賃合同合法有效。而近期，在一則以建筑物附屬設施作為租賃物引發的出租人所有權與銀行在先抵押權的沖突案例中，裁判法院以建筑物區分所有權的共有性質，否定了承租人對附屬設施的處分權，并據此否定了出租人對案涉租賃物的權利。

為探究司法裁判背后的法律依據，本文將從該判例中裁判法院的審理思路出發，重新審視建筑物區分所有權視角下附屬設施融資租賃的法律風險。

（一）案件基本事實

某金租公司與某房產公司簽訂《回租買賣合同》《回租租賃合同》，雙方開展售后回租融資租賃業務，租賃物為某酒店運行設備并設定抵押，包括消防設備、電梯、綜合布線設備、中央空調設備、給排水（污）設施、高低壓配電相關設備、安防設備、煤氣管道、鍋爐和供熱系統。在此之后，房產公司為貸款需要將租賃設備所在部分房產抵押給某銀行，債務逾期后，法院裁定房產公司將抵押房產交付銀行抵債。案涉法律關系如下所述：

抵押房產執行拍賣期間，金租公司提出異議，認為執行標的涉及承租人租賃物。最高院裁定認為該案處理結果可能影響到金租公司利益，故將該案發回重審。

（二）法院裁判理由

重審法院認為，房產公司將案涉租賃設備設置抵押并轉讓給金租公司的行為無效，金租公司對于轉讓和抵押的租賃設備不享有所有權和抵押權，具體裁判理由如下：

1.《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定，除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分。依據該規定，銀行所主張的設備、設施均是實現建筑物的基礎公共功能的設備、設施，與建筑物共有權人的生產、生活密切相關，因此屬于業主共有。

2.《回租買賣合同》簽訂前租賃設備所在房產已經辦理房屋產權登記，故應屬于已有業主的建筑物?！段餀喾ā返谄呤畻l規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房的專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’?！薄段餀喾ā返谄呤鶙l規定：有關共有和共同管理權利的其他重大事項由業主共同決定。據此，房產公司將案涉動產出賣給金租公司并設置抵押時，其僅是爭議標的物的共有業主，房產公司無權單獨處分共有財產，同理，房產公司亦無權在爭議標的物上設置抵押權。

3.金租公司作為專業從事融資租賃的公司，對于所要購買的融資租賃物能否合法交易應有充分的認識，本案中金租公司購買并非屬于房產公司專有的爭議標的物不符合善意取得，同理對爭議標的物亦不符合善意取得抵押權。

根據上述判決中體現的裁判思路，建筑物附屬設施與融資租賃相關的法律思考包括：建筑物附屬設施是專有還是共有？可否單獨處置？能否作為融資租賃的適格租賃物？

（一）專有還是共有

根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（下稱“《建筑物區分所有權解釋》”）規定，專有部分包括房屋、車位、攤位等特定空間；共有部分包括：建筑基礎、承重結構等基本結構部分；樓梯、大堂等共同通行部分；消防、公共照明等附屬設施；避難層、設備層等。該解釋第2條第1款亦對專有部分作出如下認定：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體。鑒于專有部分與共有部分總和構成整體的建筑物，通過專有部分的特征可以反推出只要符合如下任何一個特性即為共有部分：在利用上不具有獨立性，在構造上不具有獨立性，不能登記為特定業主所有權的客體。與之對應的是，附屬設施在構造上屬于整體建筑物的“成分”，在利用上系專有部分正常使用所必須的組成部分，不具有排他使用的獨立功能，據此，建筑物附屬設施應當為建筑區劃內的共有部分，由建筑物所有權人共有。

（二）可否單獨處分

附屬設施權屬上的共有性決定了所有權處分上的附隨性?！睹穹ǖ洹返?73條第2款規定，“業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓”。由此可見，附屬設施所有權處置上的附隨性在于當業主轉讓專有部分的權利時，附屬設施的權利法定一并轉讓，不可單獨保留?！督ㄖ飬^分所有權解釋》第7條規定，“處分共有部分，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’”。結合《民法典》第278條第2款規定，對建筑物附屬設施的處分，應由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

（三）租賃物適格性

如前所述，融資租賃法律關系的功能實質在于“以融物實現融資”。對于承租人而言，系以讓渡租賃物所有權而換取資金利益；對于出租人而言，系以取得租賃物所有權擔保租賃債權的實現。從前述分析可以看出，融資租賃交易與“讓與擔?！敝贫仍诜晒δ苌暇哂邢嗤ㄐ裕耙晕锏乃袡嘁妻D保障債權利益之實現”。根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第71條規定，目前司法機關對于“讓與擔?！钡牟门欣砟顬?，債務人或者第三人與債權人訂立合同，約定將財產形式上轉讓至債權人名下，債務人到期清償債務，債權人將該財產返還給債務人或第三人，債務人到期沒有清償債務，債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的，人民法院應當認定合同有效。由此，借鑒司法機關對于“讓與擔?！敝贫鹊囊巹t結構，可以進一步證實一項財產是否屬于“適格租賃物”的核心標準為：其一，該項財產的所有權可否移轉；其二，該項財產可否為租賃債權提供切實可行的擔保。

據此審視建筑物附屬設施作為融資租賃物的法律風險在于：首先，出租人將因承租人無權處分而無法取得租賃物所有權。如前所述，建筑物附屬設施屬于實現建筑物基礎公共功能的設備，具有權屬上的共有性。如取之作為融資租賃租賃物的，承租人應能夠處分，即整棟建筑物內，不存在其他不動產或房屋所有權人，如果存在的話，則應取得其共同同意。未經共同同意的，則出租人無法“形式”上取得相應所有權。其次，由于建筑物附屬設施作為租賃物的所有權無法實現獨立移轉，出租人亦不能通過取回租賃物、予以變現等方式來實現其租金債權，所以，從擔保功能的發揮角度來看，以建筑物附屬設施作為租賃物亦無法實現前述目的。最后，經共有人同意處分的附屬設施作為融資租賃物在與抵押權存在沖突時，將依照《民法典》中規定的順位規則確定優先受償權。

結合文章開篇案例來看，司法裁判并未否認建筑物附屬設施作為融資租賃項下的租賃物，但也更重視以這類特殊物為標的而進行的物權行為效力，“租賃物是否實際交付、所有權是否移轉”仍然是判斷該類融資租賃法律關系的核心爭點。因此，面對建筑物附屬設施融資租賃業務，雖然司法裁判對其租賃物的適格性相對認可，且出租人所面臨的租賃物擔保功能弱化的經營風險并不足以否定融資租賃法律關系，但鑒于建筑物附屬設施的所有權移轉要求較難實現，當事人間交易的物權效力、擔保功能或將受損，故從商業操作的可行性出發建議謹慎選擇。